艳姐说
2004年，40岁的周文育走到了人生的十字路口。
当时他担任安徽省电信局处级干部的职位，遇到职业生涯瓶颈期的他，三番思索之下，毅然辞职下海，进入房地产行业，成立了文一地产。
2004年成立，从合肥发轫、壮大，到激进拿地，再到破产传闻，文一地产走过的16年，是一部典型的区域房企成长史。
4月20日，有消息称，文一集团旗下文一地产正与投行密切接触，筹备赴港上市。去年9月，文一地产上海总部揭幕，形成了“上海、合肥”双总部运营格局。
关于它的资本故事，或许才刚刚开始。
01
文一地产的崛起
在过去20多年的时间里，中国的房地产市场蓬勃发展，地产红利使得各路资本都蜂拥而至，想在这个大奶酪上分得一杯羹。
大大小小的房企如雨后春笋般诞生，有些是全国龙头，有些是区域土豪。
把时光倒退到2004年，有一个安徽人叫周文育，他按耐不住安徽省电信局处级干部的职位，深感自身处于职业生涯瓶颈期，三番思索之下，毅然辞职下海。
辞职下海做什么？
没错，就是房地产。
2004年中国楼市依然处于“高烧”状态，当年全国房地产开发投资总额13158.25亿元，同比增长28.1%。
周文育正是看中了房地产市场的广阔前景，随即在合肥成立了“安徽瑞泰置业有限公司”，这也是文一地产的前身。
公司第一个项目是承载一块破旧厂房，周文育拿出30万积蓄，以及四处借来的1000多万，作为启动资金。
从打桩到最后的销售，仅仅几个月，合肥瑞泰城市家园成功面市。
随着首个产品的推出，周文育的业务版图也慢慢扩大，从地产领域伸向了建工、餐饮、文旅、物流、建材、物业、教育、酒店等多个领域。
2007年5月，安徽文一投资集团也正式成立。
不过任何企业在发展的过程中都有高峰也有低谷。
文一地产第一次低谷是在2008年。
当年受美国次贷危机的影响，中国经济出现了断崖式下滑，并且波及了整个房地产市场。
周文育的对策是，将拿出部分公司房源低价卖给员工，以迅速回笼资金。
事后证明，文一利用这项对策挺过了风暴，还凭借手头上的资金，一举收购数家房企，身家倍增。
第二次低谷是2017年。
从2015年起合肥房地产市场就异常火热，文一地产也借机大肆扩张，疯狂拿地。
当时文一地产曾提出目标：2年内进入并稳居全国房企30强，3年内进入全国20强。
相关多个方面数据显示，2016年文一地产共花费166.7亿拿地。
不过，文一地产是以高达三、四倍的溢价拿下这些土地，面临的风险也是非常高的。
果然事与愿违，2016年10月起，合肥市政府出台“三限”政策，楼市步入调整期。
文一地产因高价拿地，多个项目利润受损，尤其合肥湖滨地王项目，几乎以成本价出售。
即使随后其多个高价项目引入万科等合作方，甚至出售项目股权予泰禾，仍没能止住资金链遭遇危机的传闻。
2017年9月，市场一度传出文一集团申请破产的消息。
不过，这一消息遭到文一集团的否认。
周文育也不得不出面澄清：公司经营正常，因合肥限购及备案价限制，旗下两楼盘出于资金回笼和降低财务费用考虑底价销售，其余在售项目均盈利。
高溢价拿地的后果也使文一地产之后深陷资金困局，鲜少在土地拍卖市场。
去年7月12日，文一地产首入上海，成功竞得闵行区一宗商地。同年9月上海总部揭幕，形成了“上海、合肥”双总部运营格局。
02
对长期资金市场的渴求
拥有先见之明的周文育凭借房地产的加快速度进行发展，使文一集团过去一度名声大噪。
他也正在为公司未来进一步的发展寻思努力之中。
4月20日，有消息称，文一集团旗下文一地产正与投行密切接触，筹备赴港上市。
其实这不是文一集团首次现身长期资金市场。早在2016年6月1日，文一集团就曾通过股权收购方式，成为中发科技实控人，之后更名为文一科技。
从基本面看，文一科技属于传统制造业，主营半导体封装板块，精密零部件、挤出模具及设备、LED等，产品服务于全球六十多个国家和地区。
虽然成功借壳上市，但文一科技在长期资金市场的表现并不如意。
艳姐查看过往财报发现，2016-2018年文一科技实现归母净利润逐年下滑，分别为1235万、795万、504万。
（数据来源：公司历年年报）
而2019年的业绩则更是让人大跌眼镜。
公告显示，经公司财务部门初步测算，预计2019年度归属上市公司股东的净利润约为-6500万元至-8000万元，同比下降1388.71%至1686.11%。
（图片来自：公司公告）
或许是不甘看到文一科技如此惨淡的业绩，集团才迫切想让文一地产这块最优质资产上市，以挽回集团的形象。
从硬实力来看，文一地产目前已经打造了瑞泰、托斯卡纳、名门、锦门、豪门、湾六大系列，项目遍及安徽省内各市县。
从发展战略看，文一地产目前在逐步形成以安徽为中心，覆盖华中、华东，有序辐射全国的战略布局。
凭借优质的产品系列，文一地产连续多年稳居安徽本土房企首位、合肥楼市销冠房企。
克而瑞多个方面数据显示，去年文一地产全口径销售金额100.5亿元，位列行业第160位。今年一季度全口径销售金额10.4亿元，位列第154位。
文一地产作为安徽龙头房企，此次赴港上市与其“走出去”的发展战略相吻合，迫切的融资需求加上全国化的布局，文一正在寻找新的发展起跳点。
03
徽系房企的瓶颈
在中国的房地产版图里，有许多派系，如粤系、苏系、浙系、闽系、 川系等。
在这些派系中，粤系的实力最为强劲。
万科、恒大、碧桂园、富力等TOP10强、20强大多属于粤系。
艳姐认为，粤系的崛起主要在于获得了大量本地旧改项目和深入人心的品牌效应。
闽系分南派和北派，南派诞生于厦门，北派则以福州为大本营。
南派代表有世茂、旭辉、建发、中骏、禹洲、宝龙等；北派有泰禾、阳光城、正荣、融信、融侨、金辉等。
闽系的崛起原因主要是借鉴了粤系房企的管理经验，严控开发成本，这使得这类房企迅速提升自身实力，在中国地产界占得 一席。
当然了，越美好的企业人文文化的营造，破灭时刻反差也越大。闽系房企老板的勤奋、拼搏、讲信用、以及不留情面自成一体。
据说不少闽系房企当中高管离职时，每笔账都要查个底朝天，有地产人和艳姐吐槽：那一刻，我才明白了真正的闽系房企的“家”文化，家人和家奴有别。
而文一地产为代表的徽系则属于草帮文化。
撇开文一地产不说，由于部分安徽企业做生意并不讲诚信，所以也就很少有企业能出类拔萃。
文一地产的销售金额也仅百亿，仅为“恒碧万”的零头。
如今，随着“走出安徽、布局全国”的计划开启，文一集团再次迎来了新的挑战，是否能如过往一样，化挑战为动力实现体量的跃升，这也考验着文一集团的智慧。
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