很多粉丝都会问，房子是越多越好吗？一般家庭到底多少套房子够呢？
这件事其实是分为不同需求层次的。
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新移民的需求
在过去人们的思维里面，房子有一套自住的就够了，要那么多意义不大。
很重要的原因是过去人们的流动远没有今天这么频繁，大多数人就是出生在父母所在城市、成长在这个城市，就业、结婚、生子甚至一生都在这个城市，其父母和配偶父母都有自己的房子，年轻人买一套自己居住的房子的确可以基本解决对房子的需求了。
而21世纪以来，由于我国加入WTO之后参与全球的分工，导致国内的区域产业分工也慢慢变得强，分工导致的专业化使人口流动的比例和频率不断的提高，几个经济强省更是人口流入明显。
广东省2016年以来每年都是150万以上的新增人口，浙江省2019年新增113万人，江苏2016年以来每年新增人口在19万之上，山东2015年来人口增量虽然在下滑，也保持在19万之上。
具体到城市看二线以上城市及省会城市，人口流入的势头都在不断加强。
另外城市化进程也进入了第二阶段，从农村向城镇、小城市流动阶段变成了从城镇、小城市向大中城市流动的阶段，原来的农村进城距离较近，而向大中城市流动是一个距离较远的迁徙，这种远距离迁徙导致对于住房的需求的变化。
以上两点造成了大量新移民的诞生，这些新移民和过去的移民不同，过去的移民很多人是年轻时在大中城市赚钱，老了回家乡养老。
新移民由于学历、眼界、赚钱能力的原因，在新城市定居的比例慢慢的升高，又由于独子、少子的原因，接父母来住的比例也不断的提高，所以新移民比起土著来购房的需求和压力大得多，一套自住房这是必须的。
买完自住房，很多人都会想买第二套、第三套，并不是所谓投资需求，而是双方父母居住养老、与孩子互相照料的需要，很多买不起市区的，一样会在几十公里外的“环”“临”都市区域或者小城市购买。
所以我一直说，如果条件允许，新移民3套起步，每一套都是实实在在的居住需求。
这个逻辑还能解决一个空军提出的重要问题，就是全国看，2018年人均房产面积都达到了39平米了，接近发达国家了，而身边的孩子个个都是爷爷奶奶、姥姥姥爷、父母都有房子，未来这么多房子给谁住的质疑。
2
如果站在全国平均看，那真是没必要盖房子了，房地产行业应该大幅萎缩了。
实际上并不是如此，房地产行业一样健康发展，除了改善需求外，需求的不平衡是很重要的原因。
小城市的房产未来接盘的人会不断萎缩，而大城市、特大城市的房产其实还远远不够。
2019年，上海商品住宅供应726.85万方，较18年同期下降5.39%，为近五年同期中位水平。
为了简便计算，按照每一套100平米计算，大概就是7.27万套住宅，按照一家三口算相当于21万新增人口的居住量，而上海2019年新增人口才4.36万，按理说那房子应该是根本没人买，供大于求的。
我在专门写上海的文章《四个一线城市，为什么我仍然坚定看好上海》里面放过一张图，其实2019年上海每个月的月成交量都是3年来同比最高的。
图：2015年以来上海商品住宅（不含保障房）可售面积与出清周期走势
从上图能够准确的看出，2019年1月以来，商品住宅可售面积不断小幅增加，但是出清周期却在降低，到了年底才有所回升。
之所以上海的商品住宅增量貌似远远超过了人口增量的需求依旧抢手，主要是因为大中城市对于新移民的历史欠账太多，而新移民对于大中城市的需求其实是超越一代人居住需求的，城市越大这一点越明显，所以不必担心大城市的房子太多，要担忧的是你为什么没有一套大城市的房产。
上海新增人口如此之少都是这样，那么2018年和2019年连续新增40万人以上的广州、深圳呢？2019年新增人口55万的杭州呢？
房产对于普通人，即使站在住的角度，两代成年人6口人也应该有3套房，要是加上子女需求，第三代还至少需要1套，因为现在老人长寿，4代同堂很多，孩子结婚时老人家庭完整，老两口独自居住的不少。
结论就是对于一家人新移民到一个城市，三代定居，如果不凑合3至4套自住房是有需求的。
3
居住以外的需求
我曾经说过，对于资深投资人而言，“住”这个需求不用通过买房来解决，反而是安放资产的需求是最重要的。
从安放资产来说，起码要有一套出租房吧，如果你是租房住，这套房子是你最后的领地和防御之地，也是工资外收入的重要来源。
如果你住在自己的房子里，有一套出租房灵活性立刻大幅度提升，在未来置换住房等方面都有了腾挪的空间，而不会让自己处在两难境地，还有被动收入补贴家用。
也就是说，从灵活性上应该有1套无家人居住的出租房。
有一个段子说普通人除了以上房产外，还需要一套ICU房，指的是一旦得了大病，进了ICU病房，基本就是头一天几万到十几万，往后每天1至2万的节奏，必须要依靠卖一套房子才顶得住。这套房子可以广义的理解为抵御风险的房子。
那就是从抵御风险角度，普通人还需要1套随时可以变现的高流动性房产。
普通人大概需要几套房产呢？如果是到大中城市的新移民，双方又都是独子，还想给孩子留一套房子，那就是4套房子，再加上为了灵活性和被动收入、以及抗风险，6套房产才基本满足一个家庭各种功能的需要。
以上这些功能都是最基本、最必要的需求，一些弹性需求例如度假、过冬这些其实可完全、也特别建议通过租住来解决，而不要通过购买解决，因为这种房产购买容易出手难，房产到手就动不了了，成了“不动产”。
4
多城市的需求
多城市的需求在过去不是必然的，但在现阶段却越来越重要，根本原因是大中城市的限购。
限购导致新移民无法在一个城市同时购置多套房产，即使将双方老人户口都迁至新城市，最多也就是6套房产的资格，而且很多人可能只有2至3套房产资质，这时要做的就是在不同的价值城市获取资格，购买房产，用租金置换的方式解决几代人同住互相照顾，以及灵活性和抗风险的需求。
对于投资人而言，由于投资的需要，更是需要在不同城市之间腾挪，以破解限购的约束。这样的一个问题就不再展开讲了。
最后，一定有人说道理我都懂，但是买房子不是买葱，哪有钱去买这么多房子，那就是资金约束导致的买不了，并不是你没这个需要，但是需要没有转化为“需求”，因为经济学的“需求”是具有购买力。
关于购买力如何获得，这真没有答案，获取购买力的核心竞争力在于“企图心”，一个具有企图心的人，会想方设法实现，而没有企图心的人更多的可能是看完这篇文章然后冷笑三声、继续追剧。
点一点在看，让财富向自己更靠近一点
