作者：李霞
3月30日，金地(集团)股份有限公司（600383.SH）布告称，公司拟发行2020年度第一期中期收据，发行金额为20亿元，征集资金将悉数用于归还到期债券。其间，种类一初始发行规划为15亿元，期限为3年期；种类二初始发行规划5亿元，期限为5年期。
金地集团1988年草创于我国深圳，1993年开端运营房地产事务，2001年在上交所上市。曾是地产界四强“招保万金”之一，其事务板块大致上可以分为住所地产开发、商业地产和工业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务四大板块。
近几年，金地集团逐步掉队，营收远不及其他三家房企。不甘落后的金地集团正奋力追逐，在2017年头，金地提出在3年内冲击2000亿元的方针。
多个方面数据显现，2019年12月，金地集团完结签约面积183.1万平方米，同比上升11.15%；完结签约金额355亿元，同比上升23.95%。2019年全年公司累计完结签约面积1079.0万平方米，同比上升22.92%；累计签约金额2106亿元，同比上升29.74%。金地集团如期完结三年规划。
拿地活跃，权益占比低
从金地集团近五年的出售成绩来看，在2014-2018年金地集团完结的签约出售金额别离为490亿元、617亿元、1006.3亿元、1408.1亿元和1623.3亿元。
在曩昔5年中，公司签约出售额增速别离为9%、26%、63%、39.9%和15.3%。可以精确的看出，在2014-2016年金地集团完结出售规划加快，其间2016年金地集团掌握市场需求，坚持推出以首置首改类为主的刚需类产品，并拟定出售策略、展开出售举动，推动了库存去化和出售方针的完结，然后导致当年出售额完结打破性添加，可是自2016年后又开端出售规划添加降速。
一起，近5年的签约出售面积也坚持与签约出售金额一起的添加趋势，增速别离为8%、15%、48%、16.50%和14.50%。
2019年，金地集团的出售规划有提速趋势。三季报显现，金地集团2019年前三季度累计完结签约出售面积710.3万平方米，同比添加22.44%；完结签约出售金额1418.4亿元，同比添加33.70%。
陈述期内，金地集团的出售提速首要有两方面要素，一是公司在2019年头发动出售鼓励举动；别的还得益于陈述期内公司在一二线城市的出售成绩杰出。
从土地储藏增速也能看到，金地集团为保证2000亿出售方针，重回“前十”赛道的决计。
由图2可知，2014-2018年金地集团的土地储藏面积别离为2400万平方米、2600万平方米、2950万平方米、3770万平方米和4400万平方米。
2015年公司新增447万平米的土地储藏，同比添加56%；2016年公司新增了约533万平米的土地储藏；2017年公司新增了约1300万平方米的总土地储藏，创前史新高；2018年公司新增约1072万平方米的土地储藏。2017年开端金地集团拿地加快。
有必要留意一下的是，2015-2018年金地集团权益土地储藏别离为1600万平方米、1500万平方米、1930万平方米和2300万平方米，权益占总土地储藏份额别离为61.54%、50.85%、51.19%及52.27%。金地集团权益土储占比较低。
金地集团权益占比偏低首要是因为，近4年金地采纳的在拿地后引进合作方一起出资开发的形式。2015-2018年，公司拿地别离投入297亿元、399亿元和1004亿元和1000亿元，而权益出资额别离为113亿元、168亿元、473亿元和404亿元，权益出资占比别离为38.05%、42.11%、47.11%、40.40%。
即便是2019年上半年房企拿地放缓的趋势下，金地集团仍挑选逆势加大拿地力度。
金地集团半年报显现，2019年上半年公司获取了46宗土地，总出资额554亿元，权益出资额约298亿元，权益金额占比约54%。陈述期内，公司新增总土地储藏约675万平方米，其间权益储藏约399万平方米，权益面积占比约59%，这是2015年以来的金地拿地权益的最高值。
到2019年6月，金地集团的总土地储藏约4760万平方米，其间权益土地储藏约2550万平方米，权益土储份额约53.5%。
合作开发的形式具有优势互补、分摊危险、共享资源等特色，但权益占比偏低，尽管能让金地在职业出售榜的排名上保住方位，但却不能带动公司成绩的显着提高。
对此，金地集团董事长凌克坦言，合作开发是目前房企的被迫挑选。他表明，公司期望未来权益出资占比提高到50%以上。
2019年下半年金地仍坚持拿地热情，中指研究院发表的多个方面数据显现，2019年前三季度，金地集团的拿地金额为463亿元，而上年同期的拿地金额为328亿元，同比添加41.16%。
去化压力继续下降，期间费用上升
存货方面来看，2014-2016年金地集团的存货底子处于“零”添加，2016年还小幅下降。2017年金地集团存货由2014年717.8亿元添加至841.8亿元，2018年再度添加至1121亿元，初次打破千亿元大关。2019年三季度末金地集团存货达1296亿元，较年头的1121亿元添加了15.61%。
预收账款方面，本年三季度末公司预收账款达776.4亿元，较2018年的697.5亿元，上升了11.31%。
反映企业去化状况的目标“存货/均匀预收账款”来看，金地集团的该目标自从2015以来都是比年下降的趋势，2019年三季度末降至近五年的最小值1.67，较2018年的1.76下降了5.11%，相对处于职业的低位，显现了金地集团较小的去化压力。
金地集团近五年预收账款周转率处于比较动摇状况，近三年来总体上处于下降趋势，由2016年2.1到2019年三季度末降为0.54，较2018年0.79下降了31.65%。该目标下降的底子原因是陈述期内公司预收金钱添加，以及项目结转周期変长所造成的。
金地集团在2017年提出重回赛道后，2018年便迎来前史最好成绩。2018年报显现，公司完结经营收入506.99亿元，同比添加34.62%；归母净利润80.98亿元，同比添加18.35%。
2019年前三季度，金地集团完结经营收入425.32亿元，同比添加26.91%；归母净利润54.25亿元，同比添加3.41%亿元；扣非归母净利润53.26亿元，同比添加4.78%。
金地集团前三季度结算成绩相对陡峭。到2019年9月末，公司总资产3216.92亿元，较期初添加15.57%；归属于上市公司股东的所有者权益491亿元，较期初添加5.72%。
由图4可知，金地集团的毛利率自2017年开端走高。2014-2016年金地集团的毛利率均在29%左右；2017年金地集团完结毛利率34.25%；2018年毛利率再度立异高达42.68%。2019年前三季度，金地集团的毛利率高达41.75%，为近十年同期毛利率最高值。金地集团盈余才能逐步走强。
到2019年三季度，金地集团总资产3216.92亿元，同比添加15.57；归属于上市公司股东的净资产491.08亿元，同比添加5.72%。得益于并表范围内金地集团的房地产项目的结算面积和结算收入添加，陈述期内公司的经营收入和净利润获得大幅上升。
财政杠杆添加，长时间偿债才能较弱
跟着规划的扩张，金地集团近三年扣除预收账款后的资产负债率逐年稳步上升。2016年该目标为57.89%，2018年上升至68.13%。2019年三季度末金地集团扣除预收账款后的资产负债率为67.88%，处于职业的较低水平。
一起，近三年金地集团净负债率出现逐年趋势。2019年三季度末金地集团净负债率为60.15%，较年头的48.02%，上升了25.26%。该目标的上升，首要系陈述期内公司的有息负债规划较期初添加了近130亿元。尽管金地集团近三年来的净负债率不断上升，但仍坐落职业相对较低水平。
从债款到期期限散布来看，金地集团2019年到期债款155.25亿元，2020年到期金额332.68亿元，2021年到期金额262.03亿元，2022年及以上到期的金额71.46亿元。归纳来看，金地集团债款结构不太合理，2020-2021年有必定的会集偿付压力。
在融资方面，金地集团对信任融资和境外债券的依靠程度较低，均匀融资本钱控制在4.9%，在职业融资途径逐步收窄的环境下，公司融资优势将更加显着。
2017年金地集团的有息负债金额为366.34亿元，到2019年三季度末金地集团的有息负债添加至877.76亿元。此外，自2017年以来金地集团的运营性现金流量净额也接连告负。
2017年-2019年三季度末别离为-69.89亿元、-18.28亿元和-2.71亿元。三季度末金地集团的货币资金余额为431.49亿元，对短期有息负债掩盖倍数达2.05倍。
金地集团调整后速动比率全体出现逐年上升的趋势，尽管在2018年和本年前三季度稍有回落，但仍然坚持在1的水平之上。2019年三季度末金地集团调整后的速动比率为1.57，较2018年的1.63下降了3.68%，但仍处于职业的较高位水平。
反映企业短期偿债才能的另一重要的目标调整后的现金比率，金地集团近年来该目标出现上升的趋势，而本年前三季度该目标稍有回落。2019年三季度末金地集团调整后的现金比率为0.50。归纳上述两项目标来看，均显现了金地集团较强的短期偿债才能。
反映长时间偿债才能的目标“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）/悉数债款”，金地集团近五年总体上是下降的趋势，仅在2018年有所上升，2018年该项目标数值为0.5，2019年三季度末该目标降为0.44，较年头下降了18%。相对于其优异的短期偿债才能来说，金地集团长时间偿债才能稍有差劲。
据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券市场规划研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50陈述》显现，金地集团绿色信誉指数为63.9，绿色信誉等级B，排名职业第34位。
