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净负债率上升至199.6%
撰文 | 乔柯
出品 |大摩财经（ID：damofinance）
高杠杆狂奔上市不久的中梁控股（2772.HK），正遭遇品牌受损的考验。
中梁控股实控人杨剑和妻子徐晓群在港交所敲钟之时，今年7月，中梁控股在扬州的首府壹号项目因涉及虚假宣传、项目质量、偷税漏税等问题，被曝出业主集体维权事件；随后，中梁控股旗下中梁壹号院、中梁国宾府和中梁江督府等多个项目涉及质量上的问题相继被投诉，中梁控股成为浙江地区今年上半年被投诉最多的房企。
至近期，因中梁“西江雅苑”千万豪宅的“豆腐渣”工程事件，中梁控股再度引发外界关注。
2019年12月27日，“金地中梁西江雅苑”发布了两则关于“西江雅苑”工程质量上的问题处置的进展公告。
当地住建局公告称已就西江雅苑的工程质量上的问题成立了专家小组，参与处置方案的分析和评估工作。此外，公司将结合专家组意见，制定相应整改方案，并将同意对不接受整改方案的涉事业主退房。
义乌市住建局公告
义乌中梁公告
西江雅苑项目位于浙江省义乌市双江湖新区，由义乌中梁负责操盘，实施工程单位为上海绿地建筑工程有限公司（下称“绿地建筑”）和海天建设集团有限公司（下称“海天建设”）。去年8月，该楼盘所在地块经285次竞价，由中梁集团以22.8亿元的总价竞得。按照规划，该项目可供出售的总面积为13.29万平米，整个楼盘分为叠墅、排屋和小高层洋房三种，单套总价在300万元到1500万元不等。
媒体公布的举报视频显示，在建楼盘“西江雅苑”目前出现严重质量上的问题，其中业主用手就能扣掉梁柱上的水泥。同时，多幢房屋的不同楼层也存在“梁柱轻轻一抠混凝土就会掉落”的现象。此外，涉事房屋的天花板、墙壁、露台、飘窗等处有不同程度开裂等问题。
业主拍摄的现场视频
穿透股权后，西江雅苑的项目公司义乌中梁的由中梁控股（50%）、金地集团（48.2%）和华鑫国际信托出资的嘉兴稳投五号（1.8%）。
义乌中梁股权结构
其中，中梁控股是整个项目的操盘方，对于本次房屋质量上的问题负主要责任。根据涉事业主介绍，其受损排屋面积为216平米，总价为1060万元。而涉及退房的业主占比将在70%-80%左右，若按均价约5万元/平米的房价计算，这个当地的豪宅项目将影响中梁和金地两家房企合计约50亿元左右的销售额。
不过，对中梁控股而言，退房或能解决本次“豆腐渣”工程事件，但其下一步如何解决实施工程单位绿地建筑和海天建设用劣质混凝土“偷梁换柱”的问题，也成为眼下外界关注的焦点。
公开资料显示，绿地建筑是绿地控股旗下大基建版块子公司。海天建设的控股股东为海天控股。海天建设和绿地建筑目前涉及的法律诉讼分别1833条和166条，且分别20次和4次被列为“失信被执行人”。
有必要注意一下的是，2018年之前，也就是中梁控股和金地集团联手拿地之前，海天建设和绿地建筑就已经分别存在10宗和2宗“失信被执行人”信息，且均因拖欠工程款所致。
高负债黑马
在两度递交赴港上市的招股书后，被称为“小碧桂园”的中梁控股终于如愿以偿登陆港交所。但作为近几年迅速崛起的一匹地产黑马，发迹于温州的中梁控股并未停止高杠杆下狂奔的脚步。
继2016年至2018年三年时间完成销售额从190亿增长至1015亿元，行业排名升至房企第30位后，截至2019年11月末，中梁实现销售金额约1305亿元，同比增长约47%，并提前并超额完成全年1300亿元的销售目标，排名跃升至房企第20位。
新增土储方面，中梁今年前11个月斥资711亿元新增129块土地，延续着过去三年平均不到三天就拿下一幅地的激进速度。其中，中梁今年前11个月新增货值1872.5亿元、新增土地建筑面积2048万平方米，分别排在行业的第14名和第6名。
如此激进拿地，资金饥渴可想而知。多个方面数据显示，截至2019年6月末，中梁控股的净负债率为199.60%，较去年年末上升15.22个百分点，而其资产负债率已是连续第四年高于95%。
尽管中梁上市募集的27.73亿港元将有三成用于偿还信托贷款，但中梁今年六月末的手头现金刚过百亿，有息债务总额达288亿元。逾700亿元的拿地金额压力下，中梁今年全年的杠杆率大概率将继续处于高位运行。
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