这些年看涨房价的理由，有一大堆。
比方“刚需论”、“阶级跨过论”、“蓄水池论”、“世界中心”论。
1，是人总要住房子，租房管不了一生一世，乡村两层小院很宽阔，可是没有城市里的双气、24小时热水的家、学区、三甲医院。
2，买房也是贫民逆袭中产的法宝，不用冒险创业，不用起早贪黑，房子只需增值，便是最好的信誉抵押物，手头紧不算什么，房子在手，全国我有。
3，曾经每年M2增速年均15%以上，CPI十年间的增速却缺乏50%，农产品价格安稳，工业化电子科技类产品价格一降再降，钱都哪去了？当然都流入到楼市里了。
4，北京只要一个，上海只要一个，广州、深圳乃至南京、杭州、成都也只要一个，这是一个当地居民都为所在城市感到自豪的时代，敢提一句某个城市的欠好，一群人跟你急。
是的，这些逻辑一点都没错，未来10年、20年仍然会起效。
问题是，房地产是一个非常复杂的系统，看空派和看多派，咱们都把各自的理由罗列一大堆，成果便是谁都压服不了谁。
我觉得，购房者的负债，是一个能够参阅的重要规范。
看涨的理由各个牢不可破，逻辑都无懈可击，问题是，咱们的房子是预售制，简直所有人都是按揭负债，背着月供。
前天央行发告诉，存量房贷要转LPR的合同，上海证券报报导的时分，提到了一个数字：现在的存量房贷高达6000多万笔，数目惊人。
因而，购房集体的收入增长速度，能不能跟上房价上涨、贫民跃升有钱人阶级的“负债”速度，就显得至关重要。
一句话：房子的远景再夸姣，还不起房贷，全部都是白给。
最近几天读了经济学家李奇霖的一篇研报，很有收成：咱们平常对购房者负债的界说，极有或许被“轻视”了。
假如运用居民债款余额除以GDP作为居民杠杆率，我国现在的居民杠杆率约为55%。
实话实说，这个数字其实并不高，问题是，用债款余额除以GDP这个算法，能不能反映出购房者的负债水平？
前两天一则新闻说，上市公司持有1.3万亿的房产，咱们都觉得很高，可是，现在我国的房产总市值近300万亿，一万多亿的房产，只占悉数房产的300分之一罢了。
也便是说，购房者大多来自于居民部分，而GDP却涵盖了很多的企业，这个算法并不全面。
换个算法，分子仍然是房贷债款余额，把分母换成城乡查询口径的居民可支配收入，显着愈加合理一些。
成果有点夸大：现在居民杠杆率高达105%！
咱们以往计算购房者的负债，总觉得今后加杠杆的空间还很大，横竖只要50%，60%，发达国家居民杠杆率瓶颈是70%，离天花板还远着呢。
可是，换一种算法，却是别的一番现象，105%的杠杆率，放眼望去，一览众山小。
也便是说，买房的人，没咱们幻想的那么有钱，最近两年还在加杠杆的人，也没有外表看起来那么光鲜。
负债率高先放一边，令人忧虑的是“负债结构”。
榜首，购房者负债太涣散，降起来很困难。
2017年至今，银行、企业都开端“去杠杆”，比方房企融资收紧，银行贷款、信任、公司债都开端约束，拿地条件变得更严苛，相关公司不能拿地，作用也是马到成功，企业、职业的杠杆率呈现了显着回落。
可是，企业的杠杆简单降，居民杠杆率的日新月异，来自于广阔购房者，现在外出流动人口高达2.4亿，租房集体到达2亿，这些人的杠杆怎样降？
靠上浮房贷利率？靠进步限购门槛？这些方法只能约束新进的购房者，却无法让存量的有房族摆脱。
第二，“短贷长用”的现象很遍及。
想想前两年，尤其是2015-2017最近一段时间，有多少人借了消费贷？又有多少人买房敞开“刷卡形式”？
当然，不否定有命运好的人，在调控没有下手，限购、限售方法还没施行前，趁着房价大涨把房产变现了。
可是，这些“幸运儿”仅仅一小撮罢了，绝大部分人只能等待调控再次铺开，房价再上一个新台阶，才干回本。
李奇霖提到了一个数字：咱们的居民杠杆期限很短，约27.4%的居民杠杆剩下债款期限为4年，这在某种程度上预示着将近1/4的居民杠杆需求在未来4年以内还本付息！
也便是说，现在的购房者负债中，有挨近3成是短期消费贷、信誉资金、金融机构短期告贷。
“短贷长用”的结果是：4年后，这些钱需求连本带息的还掉，一分都不能少。
4年后该怎样办？专家很忧虑，却没什么卓有成效的方法。
除非在2024年之前，三四线城市的房价还能再涨个50%，一二线还能再翻一番。
不然，本来依靠高杠杆的有房族，到时分只能持续“拆东墙补西墙”，用新债还宿债，雪球越滚越大，难以拾掇。
问题是，拉动房价的几个手法，都没了。
1，住建部本年发布的1-11月份棚改总量，只要315万套，货币化安顿份额大幅下降。
依照2018年到2020年三年棚改1500万套的方案，下一年的余量最多也只要500-600万套，还没2018年棚改套数多。
在2024年之前，毫无疑问，棚改总量会越来越少。
2，宽松的信贷环境再也没有了，最近两年M2增速一直在8%-9%左右，比照曾经动辄15%的增速，可谓是天差地别。
下一年还有巨量的存量房贷要转LPR，利率市场化今后，5年期LPR每个月都会变，不像本来的基准利率相同，长时间维持在5%以下，盼望像2015年那样降息也不现实。
话说回来，这年头，谁能顾得上谁啊？咱们又何须替赌徒忧虑？敢掏空家底买房的，想必也都做好了全部预备。
2020年，楼市仍然景色这边独好，咱们该吃吃该喝喝，2024年，不少人的命运或许就此改动。
