2019年12月29日，国内房地产开发商龙湖集团(00960-HK)宣告：方案斥资10.76亿港元，收买物业服务及办理公司绿城服务(02869-HK)的1.395亿股股份，相当于后者已发行股份总数约5%，由内部资源供给资金，收买价每股7.7168港元较绿城服务布告发布前终究一个买卖日收市价7.99港元折让3.42%，买卖方案在2020年1月6日完结。
出售股份的股东为绿城服务的主席兼履行董事李海荣，在买卖前持有绿城服务的20.2%权益，是其第二大股东。
除此以外，龙湖集团赞同于2020年6月15日或之前与绿城服务签定认购协议，拟认购该公司未来发行的股份，持股量有望增至10%，定价或较绿城服务股份于此协议签署前20个买卖日均匀收市价折让7.5%。
龙湖集团在官网表明，入股绿城服务属财政出资，其看好社区服务商场，也看好绿城服务的开展潜力，将在绿城服务委任一名非履行董事。绿城服务首要从事供给物业服务、咨询服务及社区生活服务。到2019年6月30日，绿城服务的总在管合同建筑面积为184.2百万平方米，包含居民高端住所、政府基础建设、商业写字楼、城市综合体等，掩盖全我国29个省、直辖市及自治区的137个城市。
物管板块大涨
发布此入股布告后的第一个买卖日，绿城服务即高开12.64%，最高报9.59港元，收报8.80港元，涨10.14%。龙湖集团股价也造好，收市报36.20港元，涨0.28%。事实上，这一个买卖日不只绿城服务造好，此收买音讯也带动港股商场物业服务及办理板块大涨，佳兆业旗下物管公司佳兆业夸姣(02168-HK)收市涨8.64%，新城悦服务(01755-HK)涨6.29%，雅居乐旗下的物业服务公司雅生活服务(03319-HK)涨3.83%，前两周刚上市的保利物业(06049-HK)涨2.99%。可谓一石掀起千层浪。
上星期落户放宽的音讯已带动内房股上涨了一波。城市化进程的推动被认为是影响国内房地产商场需求增加的久远基本面要素，在楼市稳中有升、方针偏紧的2019年，年底的好音讯天然带动内房股上涨。这一宗收买，尽管折价而为，但所开释的是一个正面信号：将会增持，并且收买方是一家现已有物业办理部门的地产开发商，加之城市化进程所带来的需求神往，难怪这个板块会有正面体现。
龙湖折价入股绿城服务，图什么？
以下是笔者的一些猜测：
2016年在香港买卖所主板上市的绿城服务源于绿城我国(03900-HK)，但到该公司上市时，绿城我国所占的收入比重已降至四分之一，依据该公司的招股书，大部分事务来自独立房地产开发商。现在，绿城我国的创始人宋卫平所操控的出资控股公司是绿城服务的最大股东。
2019年上半年，绿城服务的收入首要来自三大事务范畴：物业服务、园区服务和咨询服务，收入占比别离为66.95%、18.84%和14.21%，收入规划别离为24.52亿元（单位：人民币）、6.9亿元和5.21亿元。
到2019年6月30日止，绿城服务的财物规划为68.78亿元。
龙湖的收入首要来自三大事务：物业开展、物业出资和物业办理及相关服务和其他。2019年上半年，这三大分部的收入占比别离为88.30%、6.66%和5.04%，收入规划别离为341.65亿元、25.77亿元和19.51亿元。到2019年6月30日，其物业办理分部的财物规划为7.55亿元，占总财物的0.19%。由此可见，绿城服务的物业办理财物和事务规划都明显大于龙湖的物业办理分部。
所以财政出资或许可认为龙湖带来多元化的收入，涣散危险。
存量拓宽渐渐的变成了当前房地产开发企业需求考虑的问题。面临方针、流动性收紧等许多职业约束，房企需求细心考虑的是怎么可继续开展：延伸开发后服务应是其间一个方向，这包含智能管家、物业办理等附加值服务，还有龙湖收益颇高的物业出资事务，以及其他开展商的拓宽方向，例如产业园，经过这种方法便当拿地，等等。终究意图是凭仗物业开发规划的优势，来拓宽外延服务，并从中获取可继续的运营现金流，开发之后获取物业办理合约是比较遍及的做法。
龙湖本身现已具有物业办理分部，出资绿城服务，退可作财政出资，赚取收入和赢利，进则可整合本身的资源和既有的物业办理事务以进一步开展，这都是不错的出路。
除此以外，绿城服务的估值稍低于市值规划势均力敌的保利物业。2019年12月19日上市的保利物业股价涨势喜人，上市至今已累计上涨了37.46%。相较而言，绿城服务的收入规划要大于保利物业，而按最近12个月的净赢利以及2019年12月30日的收市价核算，绿城服务的市盈率为46.39倍，低于保利物业的52.25倍。
假如按入股价以及布告宣布之前这些物管公司没有大涨的股价核算，龙湖的入股价也较为合理，最少低于同行，见下表。
总结
依据中指研究院的数据，龙湖2019年1-11月的物业出售额为2227亿元，权益出售额为1558.9亿元，在我国TOP100房地产企业出售成绩榜中均排名第11；绿城我国期内的物业出售额为1721.4亿元，权益出售额为641.3亿元，别离排名第16位和33位。龙湖入股绿城我国的相关公司，是否为其未来的协作带来关键？这也是一个值得考虑的方向。
无论怎么，这一次的入股关于龙湖和绿城服务来说，都不是坏事。于龙湖而言，与同行估值比较，入股价合理；进可拓宽协作，退可进行单纯的财政出资，有价有市；于绿城服务而言，引进新出资者何乐而不为，何况现在该公司上市筹得的资金已悉数动用，六月出售新股也已有人认筹，均是双赢的局势。
可是必需要分外留意的是，保利物业上市掀起的物管板块股价升浪能否撑得住。现在这些头部物管股的市盈率现已高达40倍以上，这个范畴的潜在增加在股价中的反映是否现已过分？比照于保利物业，绿城服务的盈余才能并没有特别出彩的当地，最近12个月该公司的净赢利率只要6.52%，而保利物业为8.6%。绿城服务未来的增加能否撑得起估值是一个问题，当其成绩体现低于预期时，可能会令股价受压。
在2018年的“港股100强”评选中，龙湖集团从2017年的第93位跃升至47位。在新一年的评选中，看看该公司能否更进一步。
作者|毛婷
修改|彭尚京
