（原标题：黄奇帆：我国开发商数量会大幅下降 8.9万房企绝大部分是空壳公司）
12月26日，在2020我国经济形势解析高层陈述会上， 重庆市原市长黄奇帆到会并讲话。他在讲演中深度剖析了我国房地产业的曩昔与现状，指出了未来的六大趋势，值得一读。
以下为讲演内容节选：
我国房地产调控也好、展开也好，到了现在这个阶段咱们都很重视往后五年、往后十年，比方到2030年，往后的十年我国房地产会呈现什么样的趋势，我想很重要的是六个方面的趋势。
第一个趋势，房地产的总量，每年的建造量会趋于缩小，规划会缩小，逐步的削减。
咱们上一年整个我国的房地产，上一年一年的建造规划17亿平方米，建了17亿平米，出售规划也是17亿平米，大体上是世界之最。
我自己估量2030年的时分，这17亿每年会逐步削减，到2030年会降到10亿平方米左右。到了10亿平方米往后，是不是到2040年降到5亿平方米呢？也不会。到了10亿平米左右就变成一个平衡点，每年折旧和每年需求新建的数大体上进入平衡态，就变成一个持续安稳的展开状况。也便是说现在的17亿平米是高点，回落往后也不会降到3亿、5亿平方米，到10亿平方米又会构成一个平衡点。
二，对房地产的价格趋势做个判别。
我国的房地产全国而言平均是涨了10倍往后，在这20年。
那么这就要剖析涨10倍是什么原因？
1.任何产品价格持续上涨和供求有关，求过于供就提价，供过于求、供大于求就贬价，供求决议价格。
2.价格要素往往是钱银现象。
3.汇率。钱银是一个国家自己的钱银，从全球来看每个国家的钱银对其他国家都会构成汇率，这个汇率假设增值了，这样一个时间段是一种概念。
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讲这三个要素，曩昔的20年都是推过我国房价上升的。可是往后十来年这三大要素存在不存在？当咱们的钱银从4万亿添加到了30多万亿，涨了8倍。M2曩昔十几年每年增加10%以上，最高的时分增加20%以上，现在开端你看现已接连三年我国的M2每年的增加便是在8%-9%，很稳健，一位数的增加，也便是GDP涨多少，物价指数是多少，加在一起便是它的增加率。相同根底钱银的发行量也大体上在8%左右。
总结，我国这几年的钱银政策基本上安稳在跟GDP增加率同步，再也不会呈现GDP涨8%，钱银涨16%或许20%，这样就不会有过多的钱银进入到房地产的蓄水池，把房地产价格泡高，这是一个概念。
第二，人民币绝大多数都是在增值或许安稳傍边，我国人民币往后十年又要从现在的1：6降到1：8或许1：9，我以为不会呈现这样的概念……从这个意义上讲，再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率简直归零。你说某一个当地的房子有或许，但也不会呈现十年翻两番。所以在这个意义上咱们别再把日子的理念用2000年-2015年期间的经历来推理往后15年，反犯经历主义的过错，这是房价的问题。
总体上咱们的房价也不会大起大落，假设没有什么特别的外力作用。
第三个概念，便是我国的房地产债款会得到操控并且有较大起伏的下降。
政府只需出三招，房产商的债款必定下来。
1.任何房产商不许再欠着债买地，买地的钱有必要是自有资金，不能负债。
2.当然是对房地产不能再搞那么宽松的预售房，预售房负债必定要等二三十层的房子结构封顶。
3.便是房地产商在往后的状况里，他会以持有房子的心态来租借。
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这是我讲的第三个，我国房地产未来趋势，债款必定会下降，政府办理方式也会变，房地产盈利形式也会变。终究负债率会下降到50%以内。
第四个趋势，我国房地产商的数量会大起伏下降。
方才现已说了我国房地产企业有9万多个，咱们城市人口总共8亿多，不到9亿。简直是每1万人一个房产企业，8亿人便是8万个，9亿人9万个，这个企业不是房地产中介租借公司，是指拿了土地造房子的开发公司，有8万到9万个。全世界一切国家，180个国家的房产商加起来也没有9万个。美国大大小小房产商没超越500个，480多个。
前100家，造了我国悉数一年开发量的70%，前1000家基本上造了90%。这个意思还有8.9万家或许9万家做了百分之几，绝大部分是空壳公司，可彻底关掉。由于开也随意开，门槛很低。关也随意的关，往后必定收紧。逐步十几天后一方面商场萎缩了一部分，从17亿一年的建造质变成了10亿，从这个视点，每个方面往后的展开难度也加大，许多企业会转型。破产封闭，被收买吞并的，自我转型，然后每年查看年审的时分吊销执照，自我消失的。终究到2030年往后，最起码6万个没了，剩余3万个，这是用最宽松的思路想。严峻一点8万个没了，留1万个都是会呈现的局势。
在这个意义上许多的人说自己在房地产公司工作，对不住了，会转掉一大块。所以小孩读书还搞房地产之类的，这个商场工作体系会大起伏的下降。要转行，要有长远规划。要规划也别往房产体系转，这当然不是肯定的，我是说不能再像本来那样房产体系养了多少万人，这也是个趋势。
第五个趋势，咱们的房地产从17亿变成10亿。
这个下降的进程中，详细哪些当地是开发热门呢？咱们曩昔从1亿变17亿进程，简直东西南北中处处都是房地产，往后会比较多的会集在三块。
第一个热门，人口超越1000万的国家超级大城市，可是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市。
第二个热门，便是超级大城市都会带出一个大都市圈，这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈。
第三个热门，咱们说的城市群。
这三个热门，房地产假设持续要开发便是在这三个热门上，其他当地拾遗补缺，大公司一般不会去那儿打开，区域的本地公司补点缺口，大体如此。
第六个趋势，我国房地产的出售形式。
便是我方才提到的100%、99%造好了就卖的形式。在往后会发作转化，转化成什么呢？
假设一个当地有100的房子，或许20%的房子是政府的保证房，保证房是租借的。第二是商场上房产商造的房子，差不多三分之一也会是租借房，他长时间持有租借运作。这个租借费用会是产品房价格的租借房，而不是政府保证房、公租房的租借费。然后再剩余50%左右仍是保持本来的产品出售，这是一个概念。那么这个社会上的老百姓最终有50%左右是住在租借房，50%左右里边的20%多一点是产品化的租借房，有20%多一点是政府搞的租借房。
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这样这个社会构成一个新的，房产是拿来住的，而不是拿来炒的，就构成一个新格局，在这种布景下整个房产的运营形式就会发作显着的改变。那么房地产的金融工具里边，像REITs这类的事务就会比较大规划的展开，REITs这个事务有许多房产商包含金融企业想搞，十年前就想搞，简直没有成功的，没搞起来。由于我国的房地产从来不搞租借，简直都不搞租借，最终都是一卖了之。你只需是出售房就没什么REITs，我信托公司给你一笔借款，你到时分还账便是了。只要REITs这样的房子，租借房才可以用REITs的办法搞，所以运营形式改变，融资改变也会改变。
以上就把我国房地产的六个趋势给说清楚了。关于我国政府在办理房产商的时分也会逐步按要求，把房地产是用来住的，而不是拿来炒的管控办法完成商场化、法治化、规范化的现象。
