在2019年末的最后几天，楼市的大消息一个接一个。
比如，前两天，有关部门发布通知，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。
这在某种程度上预示着，绝大部分城市将不存在任何落户的门槛，这对城镇化、人口流动迁徙、楼市房价分化有重要的“加速”作用。
紧接着，2020年，房贷新规也要来了。
在12月28日上午，央行发布公告：自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换，原则上明年8月31日前要完成转换。
啥意思？请留意两个关键词：存量房贷、基准转换。
何为存量房贷？
指的是2020年1月1日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。
这句话有点绕，说白了，就是采取基准利率定价的房贷。
众所周知，今年10月8日，央行发布新规，房贷利率跟5年期LPR挂钩，不再参考基准利率的变化。这个LPR报价每个月都会变动，最近两个月买房，很多人的房贷合同都已经从基准利率切换到了LPR。
这些没有采取LPR定价的“存量”房贷，到底有多少？
央行最新多个方面数据显示，截至2019年11月存款类金融机构各项贷款合计为151.79万亿元，其中至少有7成都是存量房贷。
而根据上海证券报今天的统计，目前商业性个人住房贷款每个月的增量达几十万笔，存量房贷合同则多达6000多万笔！
6000多万笔房贷，就从另一方面代表着，3个月后实施的房贷新规，至少有6000万套房子、6000万户家庭受到波及。
何为基准转换？
要知道，今年实施房贷利率换锚LPR后，以前巨额的存量房贷，依然参考的是基准利率，或上浮，或下折，或持平。
这些存量房贷，如果不跟LPR挂钩的话，就相当于房地产市场存在两套利率体系。
一套是今年10月8日后实行的挂钩5年期LPR体系，另一套是过去参考基准利率的房贷体系。
两套体系，就从另一方面代表着利率的市场化不够彻底。
举个例子，以前的基准利率维持了多年4.9%不变，各大银行没有自主决定权，房地产市场的情况瞬息万变，各城市的人口、库存也不尽相同，把存量房贷过渡到LPR体系，也是楼市的必经之路。
大家比较关心的问题是：啥时候开始？房贷有没有变化？利率多久调整一次？
1，何时开始？
明年3月份开始转换，8月底之前，所有参考基准利率的房贷，都会完成向LPR的过渡。
有心的朋友，不妨现在就向发放房贷的银行询问，看3个月之后的转换工作如何开展，是需要预约，还是直接去网点签署新合同。
对绝大部分人来说，安心等待即可，存量房贷转LPR的工作开始后，会有相关人员联系你的。
毕竟，银行也需要做准备工作，今天看到民生银行相关负责人接受媒体采访称，工作方案、系统配套、人员培训都需要时间，不急这一时半会。
2，对正在还房贷的人来说，负担变重了还是变轻了？
重要的事情说三遍：没变，没变，没变！
上文说了，这是房贷利率市场化的重要一步，但对于楼市来说，“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，以前你的房贷利率是多少，以后换锚LPR就还是多少。
也就是说，只是房贷的计算方式变了，月供以前是多少，转换后依然如故。
举个例子，你原来的房贷利率是在基准4.9%的基础上浮10%，也就是5.39%。参考今年12月份发布的5年期LPR报价是4.8%，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。
因此，把心放在肚子里，调整之后，你该还的钱一分都不会少，也不会凭空多出来一部分。
3，重中之重：利率多久调整一次？
搁在以前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期都是1年，而且重定价日为每年1月1日，最近几年因为基准利率一直都是4.9%，所以大部分人的房贷基本没有变化。
重点来了：明年过渡到LPR后，你可以再一次进行选择浮动利率或者是固定利率，机会只有一次！
如果你选择了固定利率，那么，不管未来5年期LPR如何变动，房贷利率将不会有任何变化，跟你签合同的时候一模一样。
如果你选择了浮动利率，那么，重定价期仍然为1年，你可以选每年1月1号变动，也可以选其他定价日，比如明年3月-8月的某一天。
记住：不管参考的定价日是哪一天，参考的都是上一月的LPR报价。
笔者建议，能选浮动利率，就最好还是不要选固定利率。
对刚需而言，房子是需要持有几十年之久的，长周期来看，利率下降是大概率事件，选固定利率并不划算。
某种程度上来说，巨量的基准利率房贷转换成LPR，会使房子多的人感到“难受”。
一方面，房子越多，明年的房贷基准转换就越麻烦，现在各个银行还没确定具体流程，未来会在官网、短信、电话、APP上通知，需要签多少文件，去银行跑几次，还是未知数。
另一方面，最近两年囤房的房主们，房贷利率普遍上浮较多，转换之后月供依然不会减少，如今1年期LPR连续下降，5年期LPR因为房地产调控的原因，持续在高位运行，短期内继续下调的可能性很小。
房子多的人为了投机赚差价，大部分持有周期都很短，也就从另一方面代表着未来2-3年会付出更多的精力和成本。
在最后，笔者为大家做个简单总结。
第一，存量房贷转换的新规，对月供没任何影响，只是跟原来算法不同，别多想。
第二，各个银行的实施步骤还没出，不用着急。
第三，如果你是打算长期持有房产的刚需，最好选择浮动利率，调整周期选1年，定价日选哪天倒无所谓。
第四，房地产“稳”字当头，存量房贷的转换，是不可能影响房价的，寄希望于新规影响房价大起大落，是不现实的。
