文|凯风
潮退了，才知道谁在据守。
01
长沙，又出手了！
近来，长沙市发改委官网发布了《关于清晰我市本钱法监制产品住宅价格构成有关事项的告诉》，进一步加强产品住宅价格管理，清晰价格由“本钱+赢利+税金”三部分所组成，其间均匀赢利率为6％-8％。
这是典型的”本钱计价法”。将房价拆解地价、建安本钱、税金、赢利等很多细项，且将开发商的均匀赢利率约束在6%-8%，可谓事无巨细，监管深化到每一个“毛孔”。
6%-8%的均匀赢利率究竟高不高？
看看数据就理解了：2018年176家典型上市房企的整体营收规划到达47972亿元，毛赢利14905亿元，净赢利总额6291亿元。
这些房企的毛利率加权均匀值为31.1%，净赢利率加权均匀值为13.1%，其间龙头房企净赢利率高达21.3%。
明显，将开发商的均匀赢利率约束在6%-8%，可谓在房地产的利益盘子里斩下了一半蛋糕，杀伤力天然不容小觑。
02
当然，这并非严厉意义上的新政。
早在2017年，长沙就出台过相似文件，不过其时针对的是“限价住宅”，且是暂行办法，这一次晋级为正式文件。
对此，长沙市有关人士还对此做出解说：楼市方针没变，外界对楼市方针放松系误读。
事实上，这种忧虑有些剩余，关于长沙出台的规则，根本上没有人认为是宽松。
相反，在楼市试探性松绑的关口，这个方针更像是对“房住不炒”的重申，并不影响人们关于长沙“反炒房榜首城”的知道。
能据守，自身就已不简单。就在半个月前，长沙有关领导在承受人民日报采访时清晰指出：
长沙坚决脱节对房地产的依靠、对土地财务的依靠，走出一条以制造业高质量开展为代表的实体经济高质量开展之路。
要知道，在此之前，长沙楼市调控，就可谓二线最严。
长沙不只将限售期限从3年升格为4年，而大多数城市都是两年，并且全面封堵了企业购房、未成年人购房、离婚购房、落户购房的通道，一点缝隙都没剩余。
其他城市户籍人口限购两套房，而长沙对二套房又做出额定约束：户籍家庭购买第二套房，需在首套房不动产证满4年之后。
不惧商场变局，楼市调控继续加码，长沙坐实了“反炒房之城”的称谓。
03
长沙房价有多低？
2019年年末，长沙房价均价仅为1万元左右，中心城区高价楼盘也仅有1.5-2万元。
这个房价，不只远低于同处中部的其他省会城市，乃至还不及一些东部地区的三四线城市，可谓房价凹地。
要知道，现在，全国房价过万的城市高达65座，浙江更是一切地级市悉数跻身万元房价沙龙，而长沙仍在1万元左右徜徉。
横向比照来看，同处中部的武汉均价1.7万元，合肥均价1.43万元，郑州均价1.38万元，南昌1.22万元，而南昌的经济规划仅为长沙一半。（参看《“中部兴起”号角再响！》）
单看房价或许还不行，再看房价收入比，更能看出长沙的房价与其他城市的距离，长沙的房价收入比在全国首要城市中根本处于垫底方位，房价收入比处于合理区间之内。
当然，房价高不合理，房价低也未必悉数合理。有城市房价低，是因为经济失速、人口外流、商场热度匮乏的原因。
04
长沙房价低，则完全是真调控的作用。
从经济上看，长沙是万亿GDP城市，经济位居全国第14位，而城镇居民可支配收入则高达5.07万元，在一二线城市中位居上游。
值得一提的是，2019年前三季度，长沙GDP实践增速8.3%，超越北上广深宁杭等一众城市，在全国GDP25强城市中位居前列。（参看《最新GDP：广州领跑，长沙成都增速最快，佛山济南冲刺万亿》）
从人口上看，长沙是全国人口增量最多的十个城市之一。2018年，常住新增常住人口高达23.66万人，高过上海、姑苏、南京、青岛、济南等城市。（参看《全国30大城市人口增量排行》）
从工业上看，以三一重工和中联重科为代表的配备制造业，将长沙面向“我国工程器械之都”的高位，而新材料、电子信息、文明娱乐业、轿车制造业等工业也在不断的进步。
楼市调控如此之严，经济稳步的增加还能如此亮眼，长沙成了脱节房地产依靠的要害样本。
05
回绝炒房客，长沙是仔细的。
但是，长沙的强力反炒房，相同引发了一些质疑。这里有两种代表性的观念：
一种是，有人说，长沙的强力反炒房，当然将房价控制在合理水平，但也带来一系列负面作用。比方限价导致开发商偷工减料，混凝土问题、精装修问题层出不穷。
问题在于，即使没了限价，开发商偷工减料的行为还少吗？一些早已打破限价的城市，精装修维权莫非不是层出不穷？
可见，问题的要害不在于是否限价，而在于监管是否到位。在利益面前，便是再高的赢利率，都挡不住某些开发商四肢。
另一种是，长沙的反炒房之战，让本地居民失去了房价上涨带来的财富增值时机，与其他城市将会摆开巨大距离。
这种观念也是有问题。
反炒房最利好的恰恰是本地刚需，让本地居民无需再为高房价干扰，至于财富增值时机，受损的恐怕仅仅个其他炒房者。
至于说财富距离，短期来看，长沙房地产的“市值”当然低于一些二线省会，但有些城市的高房价自身就存在巨大泡沫，所谓的财富仅仅纸面财富，自身就难以继续，假如呈现回调，影响不是一般严峻。
长时间来看，一切城市的房地产市值都要回归到根本面。长沙也不破例，只需经济稳步增加、人口继续流入、房价收入比控制在合理水平，长沙的房价也会温文上行。
这种上行，不是短期方针影响所造成的，也非政府下场托底所造成的，而是与经济相伴而生，无疑是健康而耐久的。
06
谁都知道，房地产能带来短期的增加，却发明不了长时间的财富。
我们相同知道，房价大涨只能让一小部分具有多套房的集体获益，大多数人却只能望房兴叹。
能知道到这两点很简单，但能付诸心动却很难。
所以，有城市能着眼于长时间利益，脱节短期土地财务和房地产依靠的约束，将房地产作为民生之事来对待，无疑值得给予掌声。
长沙做出这一系列动作，无疑需求勇气。而社会的掌声，无疑便是最好的鼓舞。
期望长沙能坚持究竟。
