上星期，发了篇文章《藏在二手房背面的随州楼市本相，出人意料》，引起了许多粉丝网友的共识。
表面上看，随州只要二手房商场难熬，可是覆巢之下安有完卵？随州新房商场其实也并不达观！
商场下行，房子欠好卖，片区竞品多，去化慢，回款慢，营销总面临成绩压力，房企面临回款压力。这时随州房地产出售形式也在发作改动......自销、署理公司、途径分销、联合署理等，到底是谁瓜分了随州房地产营销的这块“奶酪”？
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「巅峰时期」的署理公司
在这里，我先跟咱们说一下之前随州新房商场的4种出售形式：
1、开发商自己的出售团队——甲方出售；
2、开发商把【出售】全体承包给专业的房产署理公司——乙方出售；
3、开发商除了自己的出售团队，再联合房产署理公司——甲方出售+乙方出售；
4、开发商一同挑选两家房产署理公司协作——乙方出售A、B；
所谓署理公司便是接受开发商营销端的作业，协助案场出售。随州做的比较好的署理公司有耕新、达人、合壹、悦辰商置、八方兴城等。
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之前，除了碧桂园等一些品牌房企用的是自销团队，随州大约80%的项目都是经过署理公司卖掉的，可谓是署理公司的巅峰时期。为什么这个数据这么夸大？由于前期随州许多开发商并不专业。
那时分，随州的土地相关于现在，并不算贵，并且赢利高！许多其他职业老板都参加房地产职业，但他们对出售一无所知。所以甘愿找个专业的署理公司，又方便又高效又省心省力。
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可现在不相同了，2019年楼市进入下半场，随州一些小开发商们筛选的筛选，脱身的脱身，意味着楼市“草莽年代”的完结。
可以留下的，那些当年不专业的老板，现已打磨了5年、10年时刻，专业度也进步了。加上进入随州的品牌房企变多，项目自销也渐渐变得多。
所以，现在还彻底依靠署理公司的开发商越来越少，一般会让署理和自销左右开弓，并且许多时分挑选署理不只一家。导致同一个项目，一块蛋糕现在现已被分成了三、四份。
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「强势兴起」的途径分销
许多中介人员抱怨，商场好的时分，门店1天随便能卖3-5套房，现在全体二手房的生意大不如前，不得已只能另辟蹊径，转战新房商场。
所以，除了上面4种老出售形式，早现已呈现了别的3种新的形式。
5、开发商自销+途径分销；
6、署理公司+途径分销；
7、开发商自销+署理公司+途径分销。
阐明：途径是地产营销的一个环节，主要指拓客。随州的途径分销，说简单点便是开发商雇了一群编外出售员，即中介人员带客户到楼盘促进成交。
而在之前的4种出售形式里，途径分销现已很常见了。不过区别是，开端是署理公司主导，为了完结开发商拟定的出售使命，跟各大中介公司签定协作协议。
算是使用中介的资源，所以中介的佣钱其实是署理公司把从甲方那得到的服务费（或溢价）划拨出来的一小部分罢了。
这点钱，自然是喂不饱这么多中介人员的。不过，那时分中介公司根本都以二手房为主，新房为辅，多点少点没那么在乎。
现在，二手房欠好卖，他们开端把注意力会集到了一手房，要想赚钱就必须直接对接开发商，但必须有满足的资源。
随州大大小小的中介公司估量有上百家，怎样办？最终，他们想到一个方法——抱团取暖！一同加盟全国性质的品牌途径署理。
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现在，随州的中介公司大致分为三大“帮派”：房多多、吉家、21世纪不动产。
例如华强、鑫诚、邻家手拉手加盟了房多多，开端驻场项目，直接对接开发商成了乙方之一，和署理公司等量齐观。
这时，其它中介公司不服了，咱们都是干中介出世的，凭什么你们能去接项目，咱们就要带客户给你们增加总成绩？还只能分一杯残羹罢了。所以，剩余的中介公司例如金家、中天、我爱我家、家天下等，加盟了吉家网，开端做途径分销。
11月13日，家旺地产团体加盟了21世纪不动产，也有做途径分销的预兆。
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究竟是谁动了谁的“奶酪”？
途径分销的强大，开端揉捏房产署理公司的生存空间。
求过于供的时分，服务好甲方爸爸就可以了，横竖“谁有房谁便是王”。而现在随州楼市供需反转，进入买方商场，关于中间商服务的目标和内容就要发作改变。
单靠请一群小蜜蜂发点宣传单，坐在售楼部“刻舟求剑”的年代现已一去不复返了。
现在，许多房企都用自己的出售团队，然后再找两个“帮派”协作，让他们相互竞争。关于开发商来说，不管是怎样的营销形式都无所谓，只要把房子卖出去迅速回款，现金流才是最主要的。
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途径分销有没有用？当然是有用的！不然开发商自己吃的肉都嫌少，干嘛还要把到嘴的肉拿一块出来给途径？
所以，虽然许多项目营销推广费用一缩再缩，可是途径费用却一毛不敢少，不然中介就会中止带客，团体演出“大罢工”，让售楼部重回冷清。
不可否认的是，在地产商场下行的时期，途径分销确实是除了“楼盘大降价”等极点方法外，促进项目出售的有用手法。
很简单的道理，为了回款，在“降价让利给购房者”和“高佣钱给途径卖房”之间，假如你是开发商，你选什么？
怕就怕在，降价了新客户也不见得就来，他们或许还想等更大的优惠。并且就算房子卖得动，还要避免之前上车的老业主们来团体拉条幅，“打砸”售楼部，危险十分大，传出去对项目还有影响。
不如爽性不降价，把这个钱设置成佣钱，究竟重金之下必有勇夫！途径那帮中介人员自然会活跃的卖房子。
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可是，途径和开发商之间的联系，历来都不是相互信赖的！仅仅在“一个愿打一个愿挨”的默契下，各取所需，各怀鬼胎罢了。
由于途径分销进入项目的时分，是那个项目最难卖的时分，一旦项目有起色了，开发商就想马上把途径踢掉！究竟，谁也不想总把嘴里的肉分给其他人吃。
传闻随州几个项目就干过这样的事儿，往常日子没得客户到访的时分，跟途径的联系就跟亲兄弟相同，眼巴巴瞅着中介带客。
一旦到了国庆节、中秋节这种法定节假日，自来客户上访多的时分，就暂停协作。等节假日过去了，再康复带看，反反复复......
真是用之如锱珠，弃之如敝履！你不知恩义干的这么不宽厚，还盼望中介死心塌地只往你一个项目带客？那是不或许的！
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商场变形导致购房者知道的信息不对称
现阶段，随州这些房企们关于途径的依靠度有多少？我开始估摸一下，随州房地产商场里，大约95%的项目都在进行“分销带客”。而在地产行情好的时分，分销的份额或许只占到60%，并且佣钱十分少。
至于现在的高佣钱怎样来的？羊毛出在哪里？你们自己想，说多了我怕被打。在这种“被依靠”下，途径也渐渐变得有底气。
举个比如，城东某项目佣钱5K，中介公司没拉帮结派之前，4K也照样带客！而现在，5K压根瞧不上，后来“涨佣被拒”，这几大帮派决议中止协作，带着自己的帮众团体退群了，留下甲方的几个担任对接的作业人员呆若木鸡......
开发商忽然间极度依靠中介途径，一部分是商场欠好，项目确实卖不动，需求途径带客；还有一部分是“不得已而为之”。
假如不上途径这趟车，或许就会被同行竞品或中介途径把你的项目贬得一文不值。众口铄金之下，你以为购房者信谁？听起来居高临下的开发商有点像“被逼经营”的感觉？但这便是实际！
随州有没有不做途径的“硬骨头”？有！比较少，就在那剩余的5%里。
或在随州深耕十年八年之久，或在全国大名鼎鼎，总归粉丝多、名望大，口碑众所周知，也不怕他人诽谤和蹂躏。并且，开发的项目方位也好，根本不愁卖，如QQ、HY、WY等。
面临这样的项目，中介途径就算胆子再肥，他一个拿着刀的也不敢“劫持”一个配着枪的！顶多会采纳“疏忽”战术，带客户去看房子的时分，主动略过这个不做途径分销的项目。假如客户自己问起来，也会被“没房、没好楼层”之类的简单打发掉。
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在这样的情况下，购房者知道的信息是极点不对称的。同一片区里，当95%的项目都在用途径分销的时分，中介经纪人引荐的项目往往不是最好的，而是最简单成交的、佣钱额度最高的！
整个出售环节中，没有善恶，没有对错，仅仅商场变形导致的。
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聊到最终，我想说，随州现已逐步进入大盘年代，开发周期越来越长，要想得到客户关于项目的认可，其实归根到底在于产品自身。
并且，途径也不是全能的。据我所知，随州有几个偏僻项目上了途径，每月成交量仍是在个位数。
与其费尽心思在“怎样进步成绩上”投机取巧，倒不如想想怎样把产品立异，进步中心竞争力才是要害！
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