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今日（12月2日）一大早，深圳楼市就爆出大音讯——深汕协作区楼市的方针总算清晰了！
12月2日出书的“深圳特区报”A3版左下角发布了一则标题为“深圳市深汕特别协作区办理委员会关于发动深汕特别协作区过渡期产品房出售的布告”。全文如下：
为妥善处理好2017年5月16日深汕特别协作区（以下简称“协作区”）房地产商场冻住以来发作的遗留问题，推进协作区房地产商场健康有序开展，促进协作区经济社会建造，市政府赞同发动协作区过渡期产品房出售作业。现将有关事项布告如下：
一、居民家庭在协作区持有的产品住所、商务公寓总套数不得超越2套，成年独身人士（含离婚）在协作区持有的产品住所、商务公寓总套数只能1套。
二、在协作区购买的产品住所不计入购房者在深圳市其他区（新区）购买产品住所的套数限购领域；在深圳市其他区（新区）购买的产品住所、商务公寓不计入购房者在协作区购买产品住所、商务公寓的套数限购领域。
三、企事业单位、社会组织等法人单位不得在协作区购买产品住所、商务公寓。
四、协作区管委会及市住所主管部门对产品住所和商务公寓项目施行出售价格辅导。
五、为推进协作区企业加速投产，促进协作区经济建造，从振业年代花园和光辉花园中抽取30%房源（不含公寓和商铺）用于处理协作区企业职工的寓居需求，其他70%的房源面向社会揭露出售。
六、居民在协作区购买产品住所和商务公寓的，自取得不动产权力证书之日起5年内制止转让。
七、经深圳商场利率定价自律机制抉择经过，履行深圳住所信贷方针。
八、居民在协作区持有任何方式的自有住所（包含自建房和产品房）的，不得申租（购）协作区公共租借住所、人才住所、安居型产品房。
九、购房人须依照本布告细心核对是不是满意购房条件，关于不符合本布告规则条件而进行的房产交易行为所发作的法律职责，将由购房人承当悉数职责。
特此布告。
深圳市深汕特别协作区办理委员会
2019年12月2日
深汕协作区，又被称为“东深圳”，或许“深圳第11区”，坐落汕尾市西部、接近惠州的惠东县。
2011年5月，为了带动汕尾的开展，广东省决议建立“深汕协作区”。把汕尾市海丰县的鹅埠、小漠、鲘门、赤石四个镇归入其间。“协作区”陆地总面积468.3平方公里，2018年底常住人口7.51万人。
2018年，协作区机制发作严重改变，交给深圳主导。当地7万多原住民也将转为深圳户籍，协作区的远程区号、邮政编码都归入了深圳序列，深圳的核算公报也将协作区并表。
2017年5月16日以来，深汕特别协作区房地产商场被冻住，当地有三个楼盘现已根本建成，此前我曾去调查过，项目出售说要等候方针清晰。
上图：协作区一个楼盘的营销中心。
现在，深汕协作区“过渡期”的楼盘出售方针总算清晰了。但细读上述文件，还有一个最大疑问没有给出具体阐明。这便是：深汕协作区是否跟深圳市区相同，都需求深圳户籍或许5年社保（个税）才干购买？汕尾户籍、社保能否购买？
不过从文件表述来猜想（比方“履行深圳住所信贷方针”），应该是先具有深圳购房资历，才干在协作区购买。仅仅深圳市区和协作区彼此不核算对方的套数。不计入套数含义严重，不光可以多买，并且可以得到借款资历或许较低首付资历。
看起来协作区的限购限售更严厉。首要，是商务公寓归入了限购套数；其次，住所和公寓相同，也施行5年限售（市区住所是3年限售）。
应该说，深汕协作区上述购房方针是偏温文的，对当地楼市构成利好。我此前曾猜想，协作区或许会参阅上海临港新片区的方针，把5年社保缩短为3年。这次出台的方针尽管没有缩短为3年，但给予了套数（借款）优惠，是更大的利好。
那么问题来了：深汕协作区的房子值得出资吗？我的观点如下：
1、深汕协作区不动产的价值，首要限制于深圳是否扩容。
假如深圳扩容，比方拿下惠州或许惠州南部，那么深圳和深汕协作区就打通了。但深圳的面积也扩展了，并且新增土地比深汕协作区间隔深圳中心区更近，这样协作区不动产价值就会下降。
所以，假如深圳扩容关于协作区不动产价值是利空，不扩容则是利好。需求阐明的是，深圳是否会扩容现在没有官方音讯，只要民间猜想。
上图：深圳现已在协作区的赤石镇规划了“高中城”。
2、由于间隔深圳较远，协作区住所更适合在当地作业的人群。
国家发起“房住不炒”。深汕协作区之所以会一度冻住楼市，也是这个意思。但协作区没有照搬雄安形式，由于雄安也在实验之中。
深汕协作区间隔深圳将近100公里，中心隔着惠阳、大亚湾、惠东县，其实超越了一线城市的有用辐射半径。为了推进协作区开展，深圳会建筑高速铁路、公路、专线地铁曩昔，带动协作区开展。此外，还给协作区规划了深圳一流的学位、医院，深圳南山外国语校园和北大深圳医院现已进驻（见下图）。未来还会有高中城，高教城。但人气的集合，还需求适当长的时刻。
所以，长远看深汕协作区仍是不错的。但假如住在协作区到深圳市区上班，仍是不太实际。所以我的结论是：协作区的房子有出资价值，但更适合在协作区上班的人出资或许寓居。其价值巨细，要看未来深圳是否扩容、向哪里扩容。
至于市区居民是否曩昔出资，要看个人状况。究竟，协作区间隔深圳市区比较远，一旦深圳将来扩容，协作区不动产价值将有所下降，这是需求细心考虑的。
