站在对的风口上，猪都可以上天。
最近的深圳楼市，就有这么一股风。借着先行示范区这股春风，深圳多区房价缓涨的气势已现，新房成交量有所升温，二手房挂牌价也在一路上涨，楼市颇有回暖气势。
而就在这个风口期，龙华昔日地王金茂府总算酝酿着要入市了，看来是计划借着这股风，企图飞一把，能不能顺畅起飞，可就欠好说了。
9月17日，金茂府总算在万众等待中敞开了全球发布会，逼格很高，显着走的是高端气质道路，没有约请当下的流量明星，而是约请了以气质和内在兼备的杨澜、鞠萍和郭培作为嘉宾。
这一场精心露脸，看来金茂府准备已久。
一.酝酿已久的地王
818先行示范区一出，深圳再次站在风口，言论一片向好。
金茂府的反响很快，先行示范区发布仅10天后，8月29日下午，由龙华金茂府主办的“年代之巅·我国范本”社会主义先行示范区暨新龙华新中心顶峰论坛在金茂JW万豪酒店举行，这一波热门蹭得够及时，并请来了我国闻名经济学者马光远教授以及被称为“国策高参”的董藩教授。
这两个教授都有一个共同点，便是共同以为深圳的房价是一路看涨并且没有天花板。
这一点和吴晓波很像，在先行示范区发布三天后，吴晓波就在微博猜想深圳房价将到达80万/平米。
但这三个人只说了深圳房价没有天花板，未来将到达30万乃至80万/平，但却对“时刻”的概念不置可否，什么时分才干到80万/平米的这个问题，好像并没有回答。
咱也不知道为什么，咱也敢问。
不过金茂府请来这两位教授，除了给大众提振一波决计，自炒概念之外，也隐约泄漏出金茂府想卖高价的决计。
二.金茂府想卖多少钱？
作为龙华的现象级产品+现房出售+地王的金茂府，想卖多少钱？一向备受广大吃瓜大众的重视，网上撒播说是9.8-13万/平米，后来金茂府回应音讯不事实。
不过中介也曾泄漏说，金茂府必定且有必要卖10万+，究竟地价那么贵，又是现房出售，不卖高价就亏了。
关于金茂府的定价，议论纷纷，坊间撒播的猜想特别多，可是简直都有一个共同点，那便是10万+，并且又是大户型产品，最低户型155平米，算下来，最低总价1500万以上。
在917全球发布会之前，就有自媒体号爆出金茂府顶层复式总价将超1亿，欲与深圳湾豪宅争王，这个卖价不是金茂胀大了，更多或许是不得已而为之。
咱们有必要回忆一下其时拍地的盛况。2016年6月2日下午，电建地产集团有限公司联合我国金茂控股集团有限公司旗下子公司以82.89亿元拿下坐落龙华上塘地铁站旁的商住用地，折合楼面地价约5.68万元/平方米，成为龙华区单价地王。
记住其时有媒体报道，在主持人念出82.89亿元的报价之后，全场响起一片“哇”声，而构成比照的是，当万科的报价只要57.5亿元的时分，全场又“哎”了一声。
明显电建和金茂的报价明显高出许多竞标房企的预期，这块地折合楼面地价约5.68万/平米，但考虑是现房出售，意味着开发商还要添加两年的资金本钱，以每年资金本钱8%测算，实践楼面价超越6万/平米，再扣除8320平米的配建面积，可售13.8万平米。
这样归纳算下来，住所得卖8.6万/平米才算保本。
有意思的是，2016年金茂控股成绩发布会上，总裁李从瑞说：金茂提早预判商场走向，拿了一些非常廉价的地。不知道，时至今日的他，还能不能这么轻松说出来了。
金茂府这次入市，想跨过10万+的大关很正常，究竟房企也不是慈善家，挣钱才是榜首要务。
当然了，开发商有叫价的自在，买家也有不买的自在。
三.地王的窘境
龙华金茂府早就现已到达了入市的规范了，但迟迟不敢入市，由于压力不小。
顶着“地王”、“首宗现房出售宗地”、“首宗商住混用宗地”等许多头衔，金茂府的皇冠很重，怕垂头，就掉了，想要保住面子，压力天然可想而知。
这几年有调控方针加持，地王想成功解套，真不容易。本年深圳624那场声称史诗级土拍尽管帮金茂解了套，给金茂喘了口气，但看到最新的拍地价格，金茂底子笑不出来。
3年时刻，拍出的地王价差仅有6354元/㎡，也可以说3年时刻，金茂地王地块只涨了6354元/㎡，年涨起伏3.73%，算上融资本钱，土地简直没有增值，龙光本年新拍出的地王，拍的金茂有点痛。
况且，为难的是，金茂邻近的二手房价格只要5-7万/㎡，从前的地王中海锦城能去到8.2万/㎡，而鸿荣源尚峻凭借着顶峰校园的学区也去到了7.3万/平米，其他包含特发和平里、潜龙曼海宁花园价格只要6万多，都和金茂预期想卖的10万+还有一大段间隔。
而金茂府对应的学区是上芬小学+龙华区实验校园组合，既不是区域名校，地点的上塘不是龙华的中心地段，放到全市而言，更排不上前列，没有地段的先天优势，又缺少后天的名校加持，10万+的定价，缺少一个充沛的理由。
四.地段不行，产品来凑
金茂府地点的上塘片区，通过多年的开发，寓居气氛稠密，周边的中海锦城、尚峻、曼海宁等楼盘，都是中档项目，没有豪宅见识，此次金茂府定位豪宅产品，虽有错位竞赛的定位，但从产品的硬性条件来看，缺少豪宅一向的血缘。
金茂府容积率较高、修建密度较大、周边开发强度也大，并且周边项目都是高层或许超高层，小区表里都没有强势的景象，也不是传统豪宅集合区，却乏豪宅独有的人文环境，说是豪宅，实属勉强。
究竟10万+的挑选，放在深圳挑选许多。
半岛城邦1.5亿元的顶层豪宅，人家看的是无敌海景，享用私家泳池，而金茂府的1亿豪宅，看不了山，看不了海，只能看到近邻小区的楼顶。
深圳湾后海的豪宅不仅能和许家印看同一片海景，还能在深圳人才公园漫步，街坊都是高薪高净值的人才，一眼望去都是城市新贵的狂欢，站在后海顶层的豪宅，那是站在城市顶端的荣誉感。
香蜜湖传统豪宅片区，双向拥抱莲花山和香蜜湖两大绿洲，一起远眺北方塘朗山郊野公园，俯视南侧深圳高尔夫，用“整座森林来做后花园”，只要香蜜湖的业主才干享用，这些显贵和绝无仅有，才应该是豪宅的标配。
而金茂府一流地段、强势景象、无敌视界，一个边不沾，在深圳，还真没见过这样的豪宅。
所以本质上，金茂府仅仅普通住所群里的一个大户型社区罢了。放眼深圳，金茂府便是一个中高档住所盘。
不过，地段是不可逆转了，金茂仍是得发挥一向的优势，便是做好产品。究竟想卖豪宅价，总得打磨一番。
金茂独有的各种科技体系，金茂府1.0/2.0产品通通都用上了，高端且精美的产品用料和细节打磨，却是秉承着金茂一向的豪宅水准，所以单从产品来说，应该都是最高级别。
具体产品细节我在此就不细说了，想了解的直接去项目现场听出售解说，必定会更具体更精准。
五.结
现在金茂府的展示中心已开，行将入市。
10万+的价格在世界中心的龙华能否卖得动，我和广大吃瓜大众相同，都非常重视。
关于龙华金茂府而言，出售去化应该会是一场持久战。
曾经说静等风来，但现在春风已来，能否假势起飞或许得看命了。
