北京当下的限竞房市场，有点难做。不过，坐落海淀山后板块的葛洲坝北京紫郡兰园，一把卖出1000多套房、网签了34.5亿，就颇令人惊奇了——尽管大势如此，为什么有人卖得好？
速度决议悉数
北京的限竞房，有个特色，即“拿地有先后，证是分批发”。预售许可证是分批的，并且经常是“同一区域内几个项目一同发”，往往会给同一批拿地靠后的项目形成很大压力，很简单，由于预备时刻短。
因而，葛洲坝北京紫郡兰园从2018年1月拿地今后就开端与时刻赛跑。报规、售楼处建立、开盘，联接严密，步步抢先。
依照原方案，当年拿地当年开工当年出售，葛洲坝北京紫郡兰园本来方案在2018年12月开盘。但终究取证时刻是在次年的3月。不过，葛洲坝北京紫郡兰园的作业，都是依照12月开盘来做倒排期的。
攸克君向几位朋友了解到，葛洲坝北京紫郡兰园项目拿地时刻尽管在同区域别的两个地块之后，但在报规这个环节，却处于领先地位。
项目前期费时较长的作业，除了报规等批阅程序和环节，便是售楼现场，案场的选址、建立等。售楼处选址受外在限制要素多，常是开发商自己不能决议的。葛洲坝北京紫郡兰园示范区是要全装饰交给，样板间就要消耗更长的时刻。
葛洲坝地产的抢时刻，也把售楼处作为一个重要环节。
2018年5月份开端，葛洲坝北京紫郡兰园团队便在整个区域内物色适宜的售楼处案址，终究定下了坐落项目地块西侧海淀山后园区的一处工作楼。由于其时还有人工作，8月底签下租借合同之后，10月才交房。国庆假日公司即发动了售楼处的改造工程，一个月时刻完活。
2018年11月18日，葛洲坝北京紫郡兰园项意图展示中心和样板间一同敞开。值得注意的是，和之前北京中国府相同，葛洲坝北京紫郡兰园呈现的是交给规范的样板间，“见即所想”。
葛洲坝北京紫郡兰园样板间
原方案当年12月开盘的方案未能完成，营销团队也忧虑新年往后客户的丢失，但终究经过客户晋级排卡，年末确定了600组客户。
2019年3月，区域三个限竞房项目一同取证，开盘时刻也差不多。这也意味着，方针客群根本都会看过这三个项目之后再做决议。这才是真刀实枪的剧烈竞赛。
葛洲坝北京紫郡兰园项目团队经过深化调研发现，半径内首要幅射客群是80后乃至90后的互联网从业者，他们或许刚刚组建了自己的家庭，有些已经成为三口之家，在当下的人生阶段，最需求的或许不是更大面积的平层或叠拼，一套功用完全户型合理的小三居才是首选。
葛洲坝北京紫郡兰园89平米户型图
开盘之后，去化8成、1000套房子的出售成绩，在区域内夺颖而出，证明了葛洲坝北京紫郡兰园定位的精确。
值得着重的是，葛洲坝北京紫郡兰园项目一切的前期作业，并非是串联式推动，而是并联式同步推动，即，拿地后各部门第一时刻悉数发动。这是根据对项目全盘成果担任的导向，而不是各个前期环节互为条件的导向。
靠什么“包围”？
葛洲坝北京紫郡兰园作为一个限竞房项目，葛洲坝地产对项意图要求是高周转，即在尽或许短的时刻内，回笼尽或许多的资金。但同在海定山后翠湖区域，中铁建+碧桂园联合体、万科+安全联合体，两个地块都是限竞房，必定存在产品定位等同质化的现象，况且仍是一同取证。在有竞品近身肉搏的情况下，葛洲坝北京紫郡兰园1300多套房源，短时期内怎么去化？
葛洲坝北京紫郡兰园的团队以一种打“包围战”的心态，拟定战略、战略和打法的中心是产品。
北京限竞房项目存在一些一同的做法。比方，产品方面在规划方针范围内做凹凸配：一部分做高密度产品，另一部分做低密度产品，前者用来走量，后者用来增加赢利。再比方，装饰用材方面减配：包含一些大开发商在内，限竞房项目在原有产品线上进行装备的减少，一般是把精装交给变成精装交给，把全干挂石材变成部分干挂石材，乃至变成涂料外墙。
葛洲坝北京紫郡兰园，选用的却是不同于一般限竞房打法的战略，否决了“凹凸配”形式。他们决议杰出产品的朴实性。
葛洲坝北京紫郡兰园作用图
项目产品团队、前期团队、营销团队一同开过屡次会议，并阅历了不下十次争辩、吵架乃至拍桌子之后，决议把葛洲坝北京紫郡兰园做成只要17栋小高层的纯洋房社区。整个项目规划建筑面积13.45万平米，容积率1.8，1300多套房源中，89平米小三居的户型占到了1167套，对接区域内干流刚性需求，一同部分规划为130平米和139平米大户型，满意改进性需求。
葛洲坝地产广为业界和业主认可的一点，是其产品的质量。葛洲坝北京紫郡兰园项目操盘团队决议，将葛洲坝地产在房地产范畴广受认可的“5G科技”的产品要素拿过来。也便是说，葛洲坝北京紫郡兰园尽管是限竞房项目，也是葛洲坝地产的品牌，要保证质量，不容易做简配。
所以，咱们看到，作为限竞房的葛洲坝北京紫郡兰园，既有比方“同层排水”这样的葛洲坝地产“5G科技”系统产品要素，也能看到干挂石材的外立面，一同仍是精装饰交给。
尽管操盘团队寻求速度，考究项目定位、出售打法，但归根到底，仍是靠产品说话，所谓的包围，要害靠的仍是质量。
提到这儿，有朋友会说，限竞房走量没问题，假如舍得在营销费用方面大笔投入，也或许获得不错的去化率。但事实上，葛洲坝北京紫郡兰园的营销费率很低。
职业折半规范的营销费率怎么做？
北京限竞房供给较大，竞赛剧烈。不少限竞房项目，在产品上节约本钱，但营销环节的本钱却一点也不低。限竞房运用“途径”已经是不少项意图标配动作。众所周知，途径的本钱昂扬，一些途径的确有用，但费率遍及高达3%，上一年单个限竞房项目还曾呈现过途径费5%的极点事例。开发商赢利根本被吞蚀殆尽。
葛洲坝北京紫郡兰园项目再次“不走寻常路”。他们在产品环节不紧缩本钱，而是紧缩营销环节的本钱。在葛洲坝北京紫郡兰园这个项目上，葛洲坝地产操盘团队没有运用途径。该项意图整盘营销费用，把署理费算在内，所需费用不过职业一般规范的一半。听到这个数字，业界许多朋友表明“很震慑”。
葛洲坝北京紫郡兰园的操盘团队是细心权衡过的。营销环节节约本钱，产品环节不简配，既满意了产品定位和其他限竞房的区隔，又保证把有限的钱都花在产品上。
这儿有两点特别值得拎出来说：
1.开发商的操盘团队与署理公司“一同方针，彼此赋能”。
葛洲坝北京紫郡兰园项目运用了合硕和华夏两个署理公司担任案场服务。两个署理团队都是新团队，有着激烈的“做样本项目”的激动。而葛洲坝地产的项目操盘团队，也有很强的做集团“样本事例”的寻求。这是一同方针。精力层面的寻求，力气是很强壮的。
所谓彼此赋能，便是开发商经过和署理公司团队的充沛信赖与协作，提高各自的实践操盘才能。比方，包含策划、产品规划等环节，许多开发商是不让署理公司参加其间的，而在葛洲坝北京紫郡兰园项目中，这些都是开发商和署理商一同研讨、评论，这样既使署理团队愈加了解产品，考虑问题更全面，功率也更高；另一方面，经过参加这些环节，署理团队的全体操盘才能也大为提高。所以，示范区敞开当周，超1000组客户到访，葛洲坝北京紫郡兰园不必途径，却完成了途径的作用。
2.作为央企，葛洲坝地产在“寻觅客户”这个层面，的确有自己的一套方法。
葛洲坝北京紫郡兰园地点的海淀山后板块，包含华为、联想、甲骨文、大唐电信、航天电子等很多国际500强企业已落户于此，这些新海淀人关于房子的需求，正是葛洲坝北京紫郡兰园精准掌握的。
这些企业欠好打交道，但作为央企的葛洲坝地产，有自己的资源优势。经过各种联系途径和资源的联络，葛洲坝北京紫郡兰园项目到这些大型知名企业都做了现场推介。随后的到访人数侧证了推介的作用。
从以上几个层面，咱们看到了葛洲坝地产在葛洲坝北京紫郡兰园这个项目上，是怎么打赢一场包围战的。这其间，的确能看到，身为央企，葛洲坝地产有一些自己的“方法”，这些方法或许别人难以仿制，可是，在更多方面，葛洲坝地产操盘团队所进行的操作、选用的“打法”，并非“一招鲜”，而是只不过比其他项意图做法更为到位，更为朴实罢了。别再想着“躺赢”了。
匠心筑就质量，细节雕刻夸姣
葛洲坝北京紫郡兰园
秉承葛洲坝地产“兰园”系经典之作
匠造新中式低密社区
递进式私家园林、五卷空间营建归家礼序
九大园境全龄畅享
可贵社区入户大堂、同层排水规划
完成海淀朴实人居抱负
赏园专线：400-032-4608 转 386509
展示中心：北京市海淀区北清路稻香湖地铁站向南2千米
